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Dúvidas Frequentes

Dúvidas sobre questões condominiais são sempre comuns em diversos condomínios. Para esclarecê-las e entender um pouco mais, respondendo as dúvidas mais frequentes.
Sim, a despesa de condomínio continua sendo cobrada mesmo quando o apartamento estiver vazio, visto que as benfeitorias e manutenções continuam sendo feitas.
Como a lei não estabeleceu limites, convém que o próprio condomínio fixe critérios, para que não se arrecade mais do que o necessário. Naturalmente, cada edifício tem suas peculiaridades e não é possível fixar um teto padrão.
Podemos dizer que serviços essenciais não podem ser cortados do inadimplente. São basicamente o fornecimento de água e luz. O gás também é essencial, se for central e as normas do condomínio proibir o uso de bujões. Entretanto, tudo o que é atípico ou que fuja da natureza do condomínio, portanto, pode ser suspenso.
Como regra geral, em nenhuma hipótese o condômino ou qualquer morador do edifício pode praticar atos de comércio ou de exercício profissional dentro do condomínio, a não ser que ali haja locais destinados a essas atividade.
Em princípio, o síndico será substituído pelo subsíndico. Diz a lei que a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato (art. 22, § 6o). Nos condomínios que adotam a eleição de subsíndico, será ele o substituto natural do síndico na ausência ou impedimento deste.
Depende das leis de cada condomínio, porém, sugerimos aos condomínios que estabelecessem regras próprias, exigindo, por exemplo, que os animais só circulassem no colo de seus donos ou em cestos apropriados (como os utilizados em viagens de avião).
    1. Pesquise pelo menos três empresas, solicitando informações sobre sua sistemática de trabalho.
    2. Se possível, visite pessoalmente as empresas. A impressão, boa ou má, que o ambiente de trabalho lhe causará, será importante na escolha. Mas não se deixe só levar pelas aparências. As aparências às vezes enganam.
    3. Verifique se a administradora mantém conta bancária exclusiva para cada condomínio ou se usa o dinheiro de um para pagar as contas de outros (sistema de conta única, em pool), o que impede um controle efetivo das aplicações e juros devidos. 
    4. Averigue se o balancete é feito em bases correntes (de 1 a 30 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos.
    5. Solicite uma lista de condomínios administrados e cheque a qualidade dos serviços prestados telefonando para alguns síndicos, mas não deixe de ver também outras referências comerciais da administradora. 
    6. Analise com cuidado os pequenos detalhes do contrato de administração. Exemplo: número de assembléias a que a administradora compareceu por ano sem cobrar; sistema de cobrança de condomínios atrasados; se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora; sistema para comprar produtos (se permite ou não que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas). 
    7. Observe se há no contrato cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas e de despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer tributo no prazo, deve arcar com as multas. 
    8. Confira se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avalie o que será mais conveniente para o prédio. O fundamental é que não incida sobre receitas ou despesas extraordinárias, tais como pintura e outras. 
    9. Verifique se a empresa é filiada a algum órgão ou associação de classe. 
    10. Solicite a inclusão de cláusula que permita a rescisão do contrato mediante simples aviso prévio com antecedência de 30 dias, para ser utilizada caso o trabalho da empresa se mostre insatisfatório. Não aceite cláusulas que amarrem o condomínio por longos períodos.
A Lei do Condomínio determina que deverá ser eleito, na forma prevista na convenção, um Conselho Consultivo “ constituído de três membros” (art. 23, caput). Logo, só pode ser eleito para o Conselho quem for proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário de uma unidade autônoma (art. 6o da mesma lei), pois só estes mantêm domínio sobre a coisa como co-proprietários.
De acordo com a sistemática do nosso Código Civil, da Lei dos Registros Públicos e da própria Lei do Condomínio, prova-se a propriedade mediante título aquisitivo da propriedade devidamente registrado no registro de imóveis. São títulos aquisitivos, dentre outros, a escritura pública, o compromisso de compra e venda, a cessão do compromisso. Vale lembrar que em questões de condomínio o fator posse não é fundamental, ou seja, é condômino quem detém o domínio (propriedade) sobre a unidade autônoma e não quem lá reside ou a administra. Havendo mais de um proprietário deverão eles indicar um que representará todos perante a assembleia de condôminos, pois no condomínio, em princípio, não se admite voto fracionário, baseado na fração de cada condômino na unidade.
O poder para eleger o síndico é, em princípio , dos condôminos do edifício, isto é, daquelas pessoas que detêm co-propriedade ou co-domínio sobre alguma das unidades autônomas que compõem o condomínio. Fizemos a ressalva “ em princípio” porque, na ausência do condômino à assembléia de eleição do síndico, seu locatário lá poderá comparecer e votar no lugar do condômino, conforme faculta a Lei 4.591/64 (art. 24, § 4o), salvo no que diga respeito a questões extraordinárias ou que afetem direito de propriedade, o que não é o caso da eleição do síndico.
Não, dizem o engenheiro civil Antero Jorge Parahyba e a arquiteta Adriana Roxa N. Oliveira, do Rio de Janeiro, especializados em Engenharia Legal de recuperação de danos construtivos e de questões relativas a condomínios habitados.
Segundo o contrato de locação, o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, o que também está previsto na lei.
Naturalmente, o locatário está obrigado a pagar ou a reembolsar o locador das despesas ordinárias de condomínio, segundo a forma prevista no contrato. Contudo, se não o fizer, o condomínio cobrará a dívida de quem efetivamente tem o domínio sobre o bem, ou seja, o condômino.
  1. Converse com os membros do Conselho Consultivo. Mostre-lhes as cartas enviadas solicitando o demonstrativo dos juros e correção da poupança relativa ao fundo de reserva. O Conselho tem responsabilidade legal para fiscalizar a atuação do síndico. 
  2. Solicite ao síndico e à administradora para marcarem hora, na sede da empresa ou no salão de reuniões do condomínio, para lhe mostrarem os documentos faltantes. Se concordarem, examinem a documentação pessoalmente, de preferência acompanhado de alguém entendido no assunto, se necessário. 
  3. Não sendo atendido nessa solicitação, convoque assembleia geral extraordinária, mediante assinatura dos condôminos, conforme lhe faculta a lei do condomínio (Lei 4.591/64, art. 25), para apreciar a questão e decidir o que for necessário. 
  4. Se nada resolver, não lhe restará outra alternativa a não ser recorrer ao Judiciário, ficando a seu encargo o ônus de provar que está havendo má-gestão, com malversação de verbas do condomínio, além de precisar adiantar o valor de custas e honorários. 
Sim, diz o Tribunal de Alçada do Paraná. Mesmo que o condômino esteja em litígio com a construtora por razões de pagamento do preço da unidade habitacional e não esteja imitido na posse do imóvel, “ seu dever de concorrer para com as despesas condominiais decorre do art. 12 da Lei 4.591/64”.
A lei do condomínio não regulamenta o assunto, mas adverte que “ é defeso a qualquer condômino (…) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV ). Se o vaso, ou qualquer outro objeto, estiver embaraçando, atrapalhando, incomodando, reduzindo, etc. o uso do hall ou corredor, então lá não poderá permanecer.

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